segunda-feira, 5 de setembro de 2016

Compra de imóveis - 11ª edição (a ser lançada em 2017)

Sumário da 11ª edição (a ser lançada no primeiro semestre de 2017 - clique aqui para ver a página no Facebook):

1 O bem imóvel e seus registros, 1
1.1 A matrícula do imóvel, 2
1.2 O cartório onde o imóvel deve estar registrado, 3
1.3 Como e quando o comprador passa a ser o dono do imóvel , 4
1.4 Consta o vendedor no registro como proprietário?, 14
1.5 O vendedor é o verdadeiro proprietário? As aquisições anteriores foram eficazes?, 15
1.6 O imóvel é oriundo de um desdobramento, 22
1.7 A hipótese na qual ocorre a “dupla venda”, 23
1.8 O vendedor é mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), 24
1.9 O imóvel está alienado fiduciariamente, 25
1.10 O imóvel encontra-se dividido em partes ideais, 28
1.11 Inscrição de ocupação em imóveis da União, 28
1.12 Identificação e cadastro do imóvel rural, 32
1.13 O Cadastro Ambiental Rural, 36
1.14 Imóveis sem registro, 39
2 O que a certidão do imóvel pode mostrar, 47
2.1 O imóvel é um bem de família, 48
2.2 Hipoteca, 48
2.3 Existe um contrato de locação do imóvel, 49
2.4 Penhora, arresto, sequestro, 54
2.5 Servidão, 58
2.6 A existência de um usufrutuário, 59
2.7 Formas restritas de usufruto: o uso e a habitação, 60
2.8 A constituição de renda sobre o imóvel, 61
2.9 O imóvel se encontra prometido à venda, 61
2.10 Enfiteuse, 62
2.11 Anticrese, 66
2.12 Cédula de crédito rural, penhor rural e cédula de crédito industrial, 66
2.13 Debêntures, 67
2.14 Incorporações, instituições e convenções de condomínio, 68
2.15 Loteamento, 69
2.16 Citações em ações judiciais, 69
2.17 Demarcações e divisões, 69
2.18 O imóvel foi dado como pagamento de dívidas de um falecido proprietário anterior, 70
2.19 O imóvel foi adquirido a título de herança, 71
2.20 Aquisição do imóvel em hasta pública, 71
2.21 Usucapião, 80
2.22 Compra, doação, permuta, dote e dação em pagamento, 81
2.23 Desapropriação, 81
2.24 Transferência de imóvel para sociedade como forma de integralização de cota social, 82
2.25 Alienação fiduciária, 82
2.26 Imissão provisória na posse do imóvel, 82
2.27 Direito de superfície, 86
2.28 Concessão de uso especial para fins de moradia e autorização de uso para fins comerciais, 89
2.29 Concessão de direito real de uso de imóvel público ou particular, 93
2.30 Legitimação de posse e conversão em propriedade, 95
2.31 Cláusula de inalienabilidade, 98
2.32 Edificação, 98
2.33 Demais averbações, 102
2.34 O que a certidão do imóvel não vai mostrar, 103
3 O bem imóvel e seu vendedor, 111
3.1 Alguém reivindica ser o proprietário do imóvel, 112
3.2 O imóvel e as dívidas de seu proprietário, 114
3.3 Fraude contra credores, 115
3.4 Fraude à execução, 118
3.5 O vendedor é empresário, 129
3.6 O vendedor é sócio, gerente, diretor ou administrador de sociedade, 129
3.7 O proprietário do imóvel é menor de idade, 135
3.8 Fraude a herdeiros, 136
3.9 Protesto contra alienação de bens, 139
3.10 Imóvel adquirido com o produto de crime, 140
3.11 O vendedor está interditado, 141
3.12 Como verificar a situação do vendedor: solicitar as certidões pessoais, 141
3.13 Processos que as certidões não vão mostrar, 149
3.14 Defendendo o imóvel adquirido e ameaçado: ações e defesas judiciais que podem ser utilizadas pelo comprador, 154
3.15 Perdendo o imóvel e cobrando os prejuízos, 193
4 O estado civil e o cônjuge ou companheiro do vendedor, 197
4.1 Como saber o estado civil do vendedor, 203
4.2 O vendedor não é formalmente casado, mas vive maritalmente com alguém, 204
4.3 Acordo entre os cônjuges ou companheiros a respeito da propriedade de determinados bens, 207
5 Comprando de uma pessoa jurídica, 209
5.1 A existência de poderes conferidos a alguém para a venda, 209
5.2 As certidões de praxe: da empresa, dos sócios e do grupo econômico, 211
5.3 A certidão negativa de débito, 213
5.4 Mudança do nome da empresa, 223
5.5 Aquisição de estabelecimento e sucessão de empresas, 224
5.6 Fusão, transformação, incorporação e cisão de empresas, 229
5.7 O vendedor está em fase de recuperação judicial (“concordata”), 230
5.8 O vendedor está ou corre o risco de entrar em processo falimentar, 233
5.9 Debêntures, 237
6 Comprando por meio de um procurador, 239
7 Tributos a pagar, 245
7.1 ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, 245
7.2 Quanto deve ser pago a título de ITBI, 247
7.3 Quem paga o ITBI, 249
7.4 Em que momento o ITBI deverá ser pago, 250
7.5 Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), 251
7.6 Imposto Territorial Rural (ITR), 252
7.7 Imposto de Renda (IR), 256
7.8 Outras dívidas de origem tributária que o comprador poderá ser compelido a pagar, 261
8 Compromisso de compra e venda, 263
8.1 O compromisso de compra e venda é, em regra, irretratável, 264
8.2 Registro do compromisso de compra e venda e suas consequências. Direito à adjudicação compulsória, 265
8.3 Compromisso não registrado como sendo hábil a ensejar a adjudicação compulsória, 269
8.4 As cessões de direitos oriundos de compromissos de compra e venda, 273
8.5 O cônjuge do compromitente vendedor, 275
9 Comprando imóvel de uma incorporadora, 277
9.1 O que é “incorporação imobiliária”, 278
9.2 Quem é o incorporador, 279
9.3 O registro da incorporação, 280
9.4 Do contrato com a incorporadora, das obrigações do incorporador e das modalidades de construção, 289
9.5 O regime de afetação e medidas protetivas do comprador na incorporação imobiliária, 297
9.6 Da construção por administração ou “a preço de custo”, 303
9.7 Da construção por empreitada, 304
9.8 Da conclusão da incorporação e da instituição do condomínio, 306
9.9 A cláusula de “Seguro” no contrato de incorporação imobiliária, 308
9.10 O comprador quer desistir do negócio (distrato), 310
9.11 Atraso, defeitos ou desconformidade do imóvel entregue ao comprador, 314
10 Vagas na garagem, 321
10.1 Pode existir uma matrícula para cada vaga na garagem, 321
10.2 Pode existir uma única matrícula para a garagem como um todo, 322
10.3 Não existe matrícula isolada para a garagem nem para as vagas, 323
10.4 Venda de vaga na garagem a quem não é proprietário de unidade autônoma, 324
11 Comprando um terreno urbano ou rural, 327
11.1 Loteamento para fins de urbanização, 328
11.2 Desmembramento de gleba em região já urbanizada, 333
11.3 Desmembramento de lote urbano (desdobro), 334
11.4 Desmembramento de imóvel rural, 337
11.5 Legalidade ou ilegalidade do “condomínio fechado”, 339
11.6 O chamado “condomínio irregular”, 347
11.7 Limitações administrativas e ambientais ao direito de utilizar o solo urbano e rural, 357
12 Financiamento imobiliário e pagamento de prestações, 371
12.1 O comprador obtém um financiamento bancário e paga o preço do imóvel a vista, 373
12.2 A incorporadora financia o preço do imóvel, com ou sem recursos próprios, 377
12.3 O registro em cartório da compra de imóvel, cujo vendedor é mutuário do SFH, e a assunção desse financiamento: a questão do “contrato de gaveta”, 382
12.4 A cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) e a quitação do saldo devedor, 394
12.5 Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), 397
12.6 A antiga questão da validade do reajuste do débito pela Taxa Referencial (TR) e a validade da Taxa Básica Financeira (TBF), 399
12.7 A validade do anatocismo na incidência dos juros contratuais, 401
12.8 Da validade da correção das prestações por um índice setorial da construção civil, 408
12.9 Cobrança de valores indevidos, 408
12.10 Perda das parcelas pagas, 411
12.11 Multa incidente sobre os pagamentos em atraso, 413
12.12 O comprador está inadimplente: a questão da execução hipotecária, 414
13 O comprador é estrangeiro, 421
Pequeno glossário de termos técnicos e siglas utilizados, 431

quarta-feira, 31 de agosto de 2016

Coaching para concursos

Durante o período em que editei o site "Professor Concursos" (www.concursos.brunosilva.adv.br), já desativado, algumas pessoas me pediram serviço de coaching. Foi a época do Governo Lula, quando se optou por aumentar o tamanho do Estado mediante a criação não só de novos Ministérios, Secretarias, cargos comissionados (o que foi extremamente criticado pela mídia), mas sobretudo pela criação de cargos efetivos que foram providos mediante concursos públicos. Na época, meu objetivo era simplesmente oferecer dicas para quem quisesse estudar, sem cobrar nada, apenas pelo prazer de ajudar as pessoas. E muita gente que visitou o site (cerca de 50 mil visitas por mês) passou em concursos, o que me deixou muito feliz!

O Brasil, porém, mudou: os concursos estão muito mais concorridos, não só porque há um número muito maior de pessoas estudando para concursos (muitas das quais em razão do acesso mais fácil às universidades, que aumentou de forma exponencial nos últimos anos), mas também porque o número de vagas e de concursos hoje é muito menor.

Por isso decidi atender às pessoas que pediram o serviço de coaching. Há, atualmente, um bom número de profissionais atuando nessa área e tenho observado com curiosa atenção como tem funcionado esse tipo de trabalho, muitas vezes vinculado a cursos preparatórios para concursos, com virtudes e defeitos.

Irei proporcionar algo diferente. Em vez de contar com uma "equipe", irei prestar o serviço pessoalmente. Não irei oferecer promessas do tipo "receba o dinheiro de volta se não gostar do serviço", simplesmente porque quero trabalhar com as pessoas que visitaram o site quando estava no ar ou conhecem minha trajetória profissional e, portanto, têm plena confiança na minha competência e seriedade.

Quero apenas clientes com a mais absoluta convicção de que irão passar em concursos. Provavelmente esse é o seu caso, pois você está lendo este texto agora - o que não é por simples coincidência.

O serviço estará disponível apenas a partir de fevereiro de 2017. Até lá estarei no processo de montagem do programa de coaching para concursos, de modo a oferecer um serviço de alta qualidade. Tenho já algumas ideias em mente que estão sendo colocadas em prática paulatinamente com alguns voluntários. Antes de lançar o programa quero estar seguro de como certas coisas funcionam para certos tipos de pessoas: obviamente haverá programas diferentes para pessoas diferentes.

Mais informações pelo e-mail brunosilva2008@hotmail.com

quinta-feira, 7 de julho de 2016

Espaço Jurídico - www.brunosilva.adv.br - e Blog do Bruno www.blog.brunosilva.adv.br

Estou com problemas operacionais no meu site principal, o Espaço Jurídico, www.brunosilva.adv.br ,  o Blog do Bruno, o www.blog.brunosilva.adv.br e o Professor Concursos, www.concursos.brunosilva.adv.br. Até que os problemas sejam solucionados, vou publicando as notícias por aqui. São elas:

1-O livro "Compra de Imóveis" (10ª edição, Ed. Atlas) está quase esgotado. Não teremos uma nova edição antes do primeiro trimestre de 2017. Não garanto sequer a manutenção do contrato com a editora GEN, que comprou a Atlas. O mais provável é que a 11ª edição seja lançada por outra editora.

2-Realizei as últimas provas do Mestrado em Direito e Finanças (LLM Finance) na Universidade de Frankfurt, Alemanha. Aguardo os resultados finais. Paralelamente, já estou delineando a dissertação, cujo foco será clearing e será composta de três partes: a) derivativos e seus mercados; b) mitigação de riscos via CCP; c) novas obrigações regulatórias criadas pela EMIR, MiFID II e MiFIR. Por ora, muita pesquisa para fazer um trabalho realmente aprofundado.

segunda-feira, 1 de junho de 2015

LIVRO - DIREITO ADMINISTRATIVO PARA CONCURSOS - na íntegra (download)

LIVRO - DIREITO ADMINISTRATIVO PARA CONCURSOS - na íntegra (download)

1ª Edição (2005): Editora Fortium (ESGOTADA em 2005)
2ª Edição (2007): Editora Del Rey - ESGOTADA em 2015... mas disponível nos links abaixo!


NOTA DO AUTOR
1.O direito administrativo e o regime jurídico da Administração Pública.
1.1.Princípios constitucionais da Administração Pública.

1.2.Princípios constitucionais implícitos e conteúdo do regime jurídico administrativo.

2.Estado e Administração Pública. Sujeitos do direito administrativo.
2.1.Administração direta e indireta.
2.1.1.Autarquias e fundações públicas.
2.1.2.Empresas estatais: sociedade de economia mista e empresas públicas.
2.2.Agentes e servidores públicos.

2.3.Improbidade administrativa.

3.Bens públicos.
3.1.Classificação dos bens públicos.
3.2.Características dos bens públicos.
3.3.Bens públicos específicos.

4.Poderes da Administração.

5.Ato administrativo.
5.1.Classificação dos atos administrativos.
5.2.Requisitos de validade do ato administrativo.

5.3.Atributos do ato administrativo.
5.4.Mérito administrativo.
5.5.Motivação e teoria dos motivos determinantes.
5.6.Desfazimento do ato administrativo.
5.7.Atos administrativos em espécie: licença, autorização, permissão e admissão.


6.Serviços públicos.
6.1.Concessão e permissão de serviços públicos.
6.2.Serviços públicos autorizados.


7.Responsabilidade civil da Administração Pública.

8.Contrato administrativo.
8.1.Cláusulas exorbitantes dos contratos administrativos.
8.2.O equilíbrio econômico-financeiro do contrato. Reajuste, correção monetária e recomposição de preços.
8.3.Teoria da imprevisão.
8.4.Espécies de contratos administrativos.
8.5.Parceria público-privada.
8.6.Convênios.
8.7.Contrato de gestão.
8.8.Termo de parceria.

9.Licitações.
9.1.Princípios.
9.2.Contratação direta sem licitação.
9.3.Etapas do procedimento de licitação.
9.4.Modalidades de licitação.
10.Processo administrativo.

11.Intervenção do Estado na propriedade privada e desapropriação.
11.1.Servidão administrativa.
11.2.Limitações administrativas.
11.3.Ocupação temporária.
11.4.Requisição.
11.5.Tombamento.
11.6.Desapropriação.


12.Intervenção na ordem econômica.
13.Controle da Administração Pública.



SEGUNDA PARTE
Questões de concurso.

sábado, 18 de maio de 2013

Direito Empresarial - para quem REALMENTE quer aprender

O livro contém questões e respostas a questões de concurso ao longo e como parte do texto!

direito empresarial - concursos

sexta-feira, 3 de maio de 2013

Peça prática OAB - juizados especiais federais


EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ FEDERAL DO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL

 

 

 

 

 

 

BRUNO MATTOS E SILVA, [...qualificação do autor...], por meio do seu advogado ao final assinado, vem propor a presente AÇÃO DE COBRANÇA contra a UNIÃO FEDERAL, pessoa jurídica política, com endereço no Setor de Indústria Gráficas - Quadra 06 - Lote 800 - Edifício Sede, Brasília/DF - CEP: 70.610-460, pelos seguintes motivos de fato e de direito a seguir expostos.

 

1.O AUTOR foi Procurador Autárquico do INSS – Instituto Nacional do Seguro Social, em razão de ter sido aprovado por meio de concurso público de provas e títulos, realizado no ano de 1996 com término em 1997, ocasião em que tomou posse em entrou em exercício no dia 25 de março de 1997.

2.Por ocasião do advento da Medida Provisória nº 2.048-26, de 29 de junho 2000, que reestruturou os cargos no âmbito da Administração Federal, foi criada a carreira de “Procurador Federal” (que faz parte da AGU – Advocacia Geral da União, ou seja, Administração Direta), sendo nela integrando os procuradores das diversas autarquias federais, dentre eles os procuradores do INSS, assim dispondo:

“Art. 35.  Fica criada a Carreira de Procurador Federal no âmbito da Administração Pública Federal, composta de cargos de igual denominação, regidos pela Lei nº 8.112, de 1990, com a estrutura de cargo constante do Anexo III.”

 

“Art. 39.  São transformados em cargos de Procurador Federal, os seguintes cargos efetivos:

I - Procurador Autárquico;

(...)”

 

“Art. 40.  São transpostos para a Carreira de Procurador Federal, os titulares dos cargos de que trata o artigo anterior, cuja investidura nos respectivos cargos haja observado as pertinentes normas constitucionais e ordinárias, anteriores a 5 de outubro de 1988, e, se posterior a essa data, tenha decorrido de aprovação em concurso público.

§ 1°  A transposição deve observar a correlação estabelecida no Anexo VI.

(...)”

 

3.Como se vê, por força da vontade do Chefe do Poder Executivo, materializada na apontada Medida Provisória, o AUTOR deixou de ser Procurador Autárquico do INSS e passou a ser “procurador federal”.

4.A questão não traria reflexos pecuniários caso os valores devidos em razão do exercício do cargo de “procurador federal” fosse idêntico ao de Procurador Autárquico do INSS.

5.Infelizmente, porém, isso não ocorreu. A remuneração prevista para a nova “carreira” era inferior à remuneração da carreira para a qual o AUTOR prestou e foi aprovado em concurso público, qual seja, a de Procurador Autárquico do INSS.

6.Para situações tais, dispôs o art. 58 da Medida Provisória nº 2.048-26/2000 que na hipótese de redução de remuneração a diferença seria paga a título de “vantagem pessoal”, exatamente para não causar redução nos vencimentos dos procuradores das autarquias que, por terem enfrentado um concurso público mais rigoroso, contavam com uma remuneração maior (é o que acontece com outras carreiras jurídicas, que em razão da importância e do grau maior de exigência do certame, têm evidentemente uma remuneração maior).

7.Assim, a partir de julho de 2000, passou o AUTOR a receber a quantia de R$ 314,26, que a partir de janeiro de 2002 passou a ser de R$ 325,25, a título de “vantagem pessoal art. 58 da MP 2.048-26”.

8.Contudo, por ocasião do pagamento do mês de setembro de 2002, a RÉ cortou de forma abrupta essa “vantagem pessoal nominalmente identificada” (doc. 2). Assim, a título de exemplo, a remuneração do AUTOR no mês de julho/ 2002 foi de R$ 7.138,63 (valor bruto) e no mês de setembro/2002 foi de R$ 6.813,38 (valor bruto), tal como se percebe do doc. 2.

8.1.Frise-se, por oportuno, que o AUTOR não foi “promovido” ou recebeu qualquer “desenvolvimento” no cargo ou na carreira ou ocorreu qualquer fato jurídico a ensejar a absorção da vantagem pessoal.

9.Evidentemente, a supressão da “vantagem pessoal nominalmente identificada” violou não apenas o princípio da irredutibilidade salarial, mas também o próprio art. 58 da Medida Provisória 2.048-26, de 29 de junho 2000.

9.1.É de se notar que nem mesmo Lei posterior à referida Medida Provisória poderia estabelecer a supressão do direito do AUTOR consistente em receber mensalmente a “vantagem pessoal nominalmente identificada”, pois no momento da edição da Medida Provisória 2.048-26/2000 o direito a receber mensalmente a “vantagem pessoal nominalmente identificada” passou a fazer parte do patrimônio jurídico do AUTOR.

10.Evidentemente, o Superior Tribunal de Justiça é pacifico no sentido de que o corte em casos tais foi ilegal:

“MANDADO DE SEGURANÇA - PROCURADORES DO IBAMA TRANSPOSTOS PARA A CARREIRA DE PROCURADOR FEDERAL - SUBTRAÇÃO DE VANTAGEM PESSOAL NOMINALMENTE IDENTIFICADA POR ATO DO SR. MINISTRO DE PLANEJAMENTO, ORÇAMENTO E GESTÃO E COORDENADOR DE RECURSOS HUMANOS DO IBAMA - LESÃO SUCESSIVA, QUE SE REPETE MÊS A MÊS - DECADÊNCIA AFASTADA - IRREDUTIBILIDADE DE VENCIMENTOS, ART. 37, XV, CR/88. SEGURANÇA CONCEDIDA.

1. Tratando-se de lesões sucessivas, que se repetem, mês a mês, não há que se falar em decadência do mandado de segurança. Precedentes desta Corte.

2. A subtração de Vantagem Pessoal Nominalmente Identificada representa ofensa à garantia de irredutibilidade de vencimentos, prevista no art. 37, XV, CR/88.

3. Segurança concedida.”

(STJ, Terceira Seção, MS 9427 / DF, Rel. Min. PAULO MEDINA, j. em 23/02/2005, DJ 18.05.2005)

 

 

“ADMINISTRATIVO. PROCURADORES AUTÁRQUICOS. CONVERSÃO DOS CARGOS EM PROCURADORES FEDERAIS. MEDIDA PROVISÓRIA 2.048-26/2000. VANTAGEM PESSOAL. REDUÇÃO. ILEGALIDADE.
- A Medida Provisória 2.048-26, de 2000, que reestruturou os cargos no âmbito da Administração Federal e instituiu a carreira de Procurador Federal, nela integrando os Procuradores Autárquicos, assegurou a essa categoria a manutenção de sua remuneração em seus valores integrais. 
- Para a eficácia dessa garantia, fundada em preceito constitucional, dispôs no seu art. 58 que na hipótese de redução de remuneração decorrente da conversão dos cargos, a diferença a menor seria "paga a título de vantagem pessoal nominalmente identificada, a ser absorvida por ocasião do desenvolvimento no cargo ou na carreira" (sic). Tal parcela não pode ser absorvida por valores pagos a título de gratificação de desempenho de atividade jurídica (art. 56, v), que não pode ser confundida com o aumento de vencimentos decorrente de promoção na carreira. 
- Segurança concedida.”

(STJ, TERCEIRA SEÇÃO, MS 7498/DF,  Rel. Min. VICENTE LEAL, j. em 18/02/2002, DJ 29.04.2002 )

 

ANTE O EXPOSTO, REQUER O AUTOR:

1) A CITAÇÃO da RÉ para que, querendo, responda a presente ação.

2) A CONDENAÇÃO DA RÉ, consistente em passar a pagar mensalmente (obrigação de fazer) a “vantagem pessoal nominalmente identificada”, no valor de R$ 325,25, devendo implantá-la em rubrica própria, bem como pagar os valores atrasados, quais sejam os já vencidos e os vincendos até a dada do cumprimento da obrigação de fazer, independentemente de precatório (Lei nº 10.259/2001), devidamente corrigidos e acrescidos de juros moratórios, custas processuais, demais despesas e honorários advocatícios na hipótese de recurso.

 

Como em princípio a matéria não demanda realização de prova em audiência, requer seja dispensada a audiência de conciliação, podendo ser o feito sentenciado após a contestação da RÉ e réplica do AUTOR, de modo a ser poupado ato processual inútil.

A despeito disso, a depender do que for alegado pela RÉ em sua defesa, requer e protesta o AUTOR possa provar por todos os meios permitidos em direito, sem exceção de nenhum, incluindo mas não se limitando a apresentação de documentos, perícia, prova testemunhal e inspeção judicial.

 

Dá-se à causa o valor de R$ 3.903,00 (três mil, novecentos e três reais)

O patrono receberá as intimações e publicações no seguinte endereço: *******

 

Brasília, ___ de junho de 2006.

 

Espaço para assinatura, nome, e nº da OAB do advogado